L’objectif ambitieux de nombreux ménages est de devenir propriétaires. Pour cela, il existe une solution ingénieuse : la location avec option d’achat (LOA). Ce type de contrat permet de commencer par louer le bien, avec une option d’achat ultérieure. Il facilite ainsi l’acquisition progressive du bien. Si la LOA présente des avantages évidents, un certain nombre de précautions sont à prendre pour éviter les pièges potentiels.
Sommaire :
Comprendre le concept de la location avec option d’achat
La location avec option d’achat, souvent abrégée en LOA, est une forme de contrat immobilier qui permet au locataire d’acheter le bien à la fin de la période de location. En plus des loyers mensuels et des charges, le locataire verse une somme supplémentaire pour se constituer une épargne. Cela lui permet de se constituer un capital en vue de l’achat futur du bien. Ce capital peut être utilisé comme mise de fonds au moment de l’achat.
Cette forme de location-accession est régie par la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 et peut s’appliquer non seulement aux immeubles d’habitation. Elle peut également s’appliquer aux immeubles à usage mixte comprenant à la fois une partie résidentielle et une partie commerciale ou professionnelle. Traditionnellement utilisée dans le secteur du logement social pour permettre aux ménages modestes d’accéder à la propriété. Elle est aussi accessible aux bailleurs privés, que ce soit dans le neuf ou dans l’ancien.
Pendant la durée du contrat de location-achat, le locataire reste le preneur, tandis que le vendeur reste propriétaire du bien. La durée du bail, pendant laquelle le locataire a la possibilité de devenir propriétaire, est librement convenue par les deux parties. Lorsque le locataire a choisi de lever l’option d’achat à la fin du bail, il devient propriétaire du bien. Le vendeur ne peut pas s’opposer à cette transaction.
Si, en revanche, le locataire décide de ne pas lever l’option d’achat, la totalité du montant économisé lui est remboursée. De plus, si le locataire a versé un dépôt de garantie spécifique à la location-accession à la propriété lors de la signature d’un contrat préliminaire. Ce montant lui est également remboursé.
Pour qui est principalement destinée cette formule ?
Ce concept offre une solution innovante aux personnes qui aspirent à devenir propriétaires. Elles se heurtent à différents obstacles tels qu’un apport financier insuffisant, une capacité d’emprunt limitée ou un statut professionnel atypique. C’est le cas :
- des entrepreneurs,
- des travailleurs indépendants,
- des personnes en contrat à durée déterminée,
- des intérimaires,
- des seniors,
- et des expatriés.
Tous ces groupes se voient souvent refuser des prêts par les banques en raison de leurs profils non conventionnels.
Face à cette réalité, un petit nombre de start-ups et d’entreprises ont pris l’initiative de rendre la location immobilière plus accessible. En effet, ils offrent une alternative innovante à ces profils considérés comme atypiques. Ces derniers sont délaissés par les banques, bien que la plupart d’entre eux présentent des dossiers financiers solides. Ces sociétés proposent des services de location-vente spécialement conçus pour répondre aux besoins de ces personnes. Elles leur donnent ainsi l’opportunité de devenir propriétaires. 6 stratégies pour louer votre maison avec un crédit immobilier en cours
Les fondements et le fonctionnement : quels principes et comment ça marche ?
Sur le plan technique, un contrat de location avec option d’achat (LOA) repose sur plusieurs principes et étapes essentiels :
- Le futur propriétaire désireux d’acquérir un bien choisit celui qui l’intéresse et délègue son achat, à un prix préalablement convenu, à une entreprise de location. Cette dernière lui loue alors le bien pour une période variant généralement de 1 à 3 ans, après avoir évalué et validé sa demande.
- Pendant cette période, le locataire-propriétaire bénéficie du bien en question moyennant une redevance. Cette redevance comprend à la fois une partie du loyer. Celle-ci sera déduite du prix d’achat du bien et une partie de l’épargne. Elle est destinée à constituer un apport financier ou une « cagnotte » pour faciliter le financement futur du bien.
- À la fin de la période de location, le locataire peut choisir d’acheter le bien en levant l’option d’achat, devenant ainsi propriétaire du logement qu’il occupe. Il peut également décider de ne pas lever cette option, pour diverses raisons. Il peut s’agir d’un changement dans sa situation personnelle, ou si le bien ne répond plus à ses besoins.
C’est quoi le contrat préliminaire de location-accession ?
La signature d’un contrat de location-achat doit obligatoirement avoir lieu devant un notaire. Toutefois, avant cette étape, le vendeur-propriétaire et l’acheteur-locataire ont la possibilité de rédiger un avant-contrat de manière privée.
Cet avant-contrat reste facultatif. Il implique que le propriétaire s’engage à transférer le bien exclusivement au locataire à la fin de la période de location. Le document précise aussi le montant de la vente. Le locataire doit verser un dépôt de garantie, qui ne peut excéder 5 % du prix de vente convenu.
C’est quoi le contrat de location-accession ?
Le contrat de location avec option d’achat, également connu sous le nom de location-accession, ne peut pas être établi de manière informelle. Il doit nécessairement être formalisé devant un notaire. Ce contrat inclut divers éléments essentiels tels que :
- Une description détaillée du bien immobilier, comprenant sa superficie, le nombre de pièces, et ses caractéristiques spécifiques.
- Les détails concernant le prix de vente, y compris les modalités de paiement.
- La durée du bail ainsi que la date d’entrée du locataire.
- La partie du montant de la redevance qui correspond au loyer, avec des précisions sur les modalités de paiement, la périodicité et les modalités de révision.
- La part du montant de la redevance associée aux charges locatives, incluant les modalités de paiement, la périodicité et les modalités de régularisation.
- La portion du montant de la redevance réservée à l’épargne en vue de l’acquisition, avec des informations sur les modalités de versement et la périodicité.
- La date à partir de laquelle l’option d’achat peut être exercée.
- Les conditions suspensives, notamment celles liées à l’obtention d’un prêt immobilier par l’acheteur.
- Les clauses en cas de résiliation du contrat et de non-exercice de l’option d’achat.
L’intervention d’un notaire est indispensable, car il garantit l’authenticité de l’acte de vente en vérifiant la signature des deux parties. Ensuite, il se charge de la publication de l’acte auprès du Service de la publicité foncière.
Quels sont les pièges à éviter dans location-accession ?
Investir toutes ses économies
Il ne faut pas investir toutes ses économies dans l’achat d’un bien immobilier, c’est d’ailleurs une recommandation courante. En effet, il vaut mieux réserver une partie de cette épargne à l’embellissement et à l’aménagement de son nouveau logement. En revanche, il est préférable de conserver une réserve d’argent pour faire face aux dépenses imprévues qui pourraient survenir après l’achat.
Cette réserve d’urgence peut s’avérer indispensable pour faire face à des dépenses imprévues. Il peut s’agir par exemple de réparer un balcon qui menace de s’effondrer ou de résoudre un problème de débordement de canalisation. En gardant ces fonds à portée de main, vous serez mieux préparé à faire face à tout événement inattendu.
Ne pas lire attentivement le contrat de location avec option d’achat
L’une des erreurs courantes à éviter dans le cadre d’un contrat de location-accession est de ne pas accorder suffisamment d’attention à la lecture du contrat. En effet, ce type de contrat présente des particularités qui le rendent parfois plus complexe que les contrats de location traditionnels. Il faut se familiariser avec ses termes avant de le signer, en comprenant pleinement le langage utilisé et la signification des différentes clauses.
Négliger de prendre en compte les mensualités
Une autre erreur à ne pas commettre lors d’une location-accession concerne le montant des mensualités locatives. Ces mensualités comprennent à la fois l’indemnité d’occupation et une partie du prix d’achat du bien immobilier (la fraction acquisitive). Avant de vous engager dans ce type de contrat de location, assurez-vous que vous êtes en mesure de les intégrer dans votre budget mensuel.
Omettre de comparer votre logement au marché immobilier
Le choix du bien immobilier lui-même est également important pour éviter les pièges de la location-accession. Choisissez attentivement votre logement en prenant le temps de comparer différentes offres, tout comme vous le feriez pour un achat immobilier classique. Ne vous concentrez pas uniquement sur le prix, mais prenez en compte d’autres critères tels que :
- l’emplacement géographique,
- la proximité des transports en commun,
- la dynamique du quartier,
- etc.
Négliger l’inclusion de certains coûts dans votre budget
Lorsque vous évaluez votre budget avant de vous engager dans un contrat de location avec option d’achat, il ne faut pas oublier certains frais. Assurez-vous de prendre en compte la redevance mensuelle, les frais d’entretien, les charges et la taxe foncière parmi les coûts auxquels vous devrez faire face.
Les avantages de la location avec option d’achat
Grâce à la LOA, certains publics ont désormais la possibilité de progressivement accéder à la propriété, en suivant un itinéraire flexible offrant plusieurs avantages :
- L’accédant n’est pas contraint de disposer d’un apport initial pour s’engager dans une LOA. En réalité, cette approche vise à lui laisser le temps de constituer un apport financier, ce qui lui permettra ultérieurement de présenter un dossier plus solide aux banques.
- Tout au long de son parcours, il peut compter sur les conseils et l’accompagnement de la société de leasing avec laquelle il s’associe.
- Dès la signature du contrat de location, il a la possibilité de s’installer dans le bien de son choix. Cela lui permet de « tester » la propriété, de mieux se projeter et de vérifier si elle répond pleinement à ses attentes et besoins une fois qu’il y réside.
- Le prix de vente du bien occupé est établi à l’avance et n’est pas soumis aux fluctuations à la hausse du marché immobilier.
- À la fin de la période de location, il peut décider soit d’exercer l’option d’achat en obtenant un prêt bancaire, soit de renoncer à la propriété.
Les inconvénients de la location-vente d’une maison
- Pour le vendeur
Lorsqu’une vente est annulée après la signature du contrat, le vendeur est tenu de verser une compensation équivalente à 3 % de la valeur du bien au locataire en devenir. De plus, le vendeur est légalement obligé de déclarer les revenus de la location en tant que revenus fonciers pendant toute la durée de la location.
- Pour l’acheteur
Si le locataire décide de ne pas finaliser l’achat du bien immobilier, le vendeur a le droit de réclamer une indemnité équivalente à 1 % du prix de vente, conformément à la loi de 1984. Dans ce cas, le locataire doit quitter la propriété dans un état satisfaisant.
La location avec option d’achat (LOA) pour une maison offre donc une voie progressive vers la propriété. Toutefois, il faut rester vigilant face aux éventuels pièges. Avec une bonne préparation et des conseils avisés, vous pourrez gérer avec succès le processus et réaliser votre rêve de devenir propriétaire.Ceci pourrait vous intéresser : Combien peut-on déposer d’argent liquide en banque sans justificatif ?
